작가 소개

지은이 : 김세진
창원고등학교와 경남대학교 법학과를 졸업하고 창원대학교 일반대학원 경영학박사를 취득하였다. 공인중개사, 국제공인재무설계사(CFP), 증권·펀드·파생상품투자상담사 등의 자격을 보유하고 있다. 부동산개발회사 (주)미래건설에서 부산·경남권역 개발사업을 담당하였다. 창신대학교 부동산금융학과 외래교수, 창원대학교 미래융합대학 창업자산융합학부 겸임교수를 역임하였다. 현재 부동산투자 및 개발회사인 (주)리얼코드의 대표이사이다.작가의 저서로 부동산경매 권리분석과 배당 실무(비즈프레스, 2017), 자산관리 이론과 실제(공저, 탑북스, 2019), 바이블 부동산경매 권리분석과 배당 실무지침서(비즈프레스, 2024), 바이블 부동산경매 실제 사례 223선(비즈프레스, 2024) 등이 있다.

  목차

머리말

제1장 [정체] 경매 법정의 유령, 가장임차인
- 가장임차인의 개념과 법적 기준
1. 서류에만 존재하는 유령, '가장임차인'의 법률적 정의 / 2
2. 왜 가장임차인은 경매 시장의 치명적인 시한폭탄인가? / 5
3. 법은 누구의 편인가 : 진정임차인과 가장임차인을 구별하는 3가지 절대 기준 / 6

제2장 [함정] 서류의 배신과 섣부른 의심
- 왜 초보자들은 덫에 빠지는가?
1. 서류상 완벽한 권리분석의 배신 / 12
2. 평범한 이웃은 어떻게 괴물이 되는가 : 벼랑 끝 채무자와 탐욕의 결탁 / 16
3. '소액임차인 최우선변제'라는 달콤하고도 위험한 함정 / 19
4. 막연한 의심이 부른 참사 : 진짜 세입자를 건드렸을 때 벌어지는 일 / 26

제3장 [가면] 가장임차인의 6가지 단골 레퍼토리
- 스토리 극장
1. 가족 시나리오 : "동생 집에 세 들어 사는 게 죄인가요?"
[Scene 1. 현관문 앞의 불청객] / 38
2. 소급 시나리오 : 경매 개시 직전에 등장한 구세주(?)
[Scene 2. 시간을 달리는 세입자] / 45
3. 현금 시나리오 : "보증금 4천만원, 트렁크에 싣고 와서 줬는데요?"
[Scene 3. 검은 비닐봉지와 쇼핑백] / 51
4. 채권 시나리오 : 떼인 돈을 보증금으로 둔갑시킨 사장님
[Scene 4. 공사 대금과 전세 보증금의 기막힌 변신] / 58
5. 동거인 시나리오 : 안방엔 부부가, 건넌방엔 50대 남자가?
[Scene 5. 세상에서 가장 기묘한 동거] / 65
6. 유동화회사 시나리오 : "채권만 사면 끝인 줄 알았지?"
[Scene 6. 승자의 저주, 서류 뒤에 숨은 복병] / 72

제4장 [심판] 판사의 저울 : 법원은 무엇으로 진짜와 가짜를 나누는가
1. 잉크보다 진한 돈의 흔적 : '경제적 실질' 우선주의 / 83
2. "현금을 트렁크에 싣고 왔다?" : '경험칙(經驗則)'의 철퇴 / 84
3. 냉혹한 게임의 룰 : '입증 책임(Burden of Proof)'의 딜레마 / 85
4. 자금의 순환(돌려막기)을 잡아내는 법원의 금융 엑스레이 / 87
5. '가족 간 임대차'를 바라보는 대법원의 진짜 속마음 / 88

제5장 [창] 거짓을 꿰뚫는 추적의 기술 (공격편)
1. 방구석 명탐정 : 매각물건명세서의 '행간' 읽기 / 93
2. 현황조사서 : 집행관이 마주한 '굳게 단힌 문'의 의미 / 97
3. 현장 탐문의 기술 : 정면 돌파 대신 우회로를 공략하라 / 103
4. 보이지 않는 거주자를 확인하는 쓰레기통의 마법 / 110
5. 공인중개사 간판 뒤에 숨은 진실 파악하기 / 116
6. [승소 사례 핵심 요약] 완벽한 알리바이를 찢어버린 1%의 스모킹 건 / 122

제6장 [방패] 나의 '의심'이 오판으로 확인되는 순간, 미련없이 멈춰라 (방어편)
1. 심증은 99%인데, 왜 법원은 세입자의 손을 들어줬을까? / 132
2. '전기요금 7,900원' 현황조사서만 믿고 덤빈 초보의 최후 / 139
3. 무상거주확인서, 집주인과 은행의 서류에 속지 마라 / 145
4. 돈의 흐름(자금 소명)이 증명된 친인척은 진짜다 / 153
5. [패소 사례 핵심 요약] 방패 없이 뛰어든 자의 '승자의 저주' / 161

제7장 [도약] 초보를 넘어 실전 투자자로 가는 길
1. 의심을 넘어 입증의 단계로 나아가라 / 166
2. 가장임차인 소송, 두려워할 필요가 없는 이유 / 170
3. 실전 투입 1초 전, 궁극의 자산 방어 체크리스트 / 174
4. 당신의 손에는 이미 첫 번째 무기가 들려 있다 / 177
5. 더 깊은 실전을 위한 판례 활용법 / 178
[특별 정리 1] 민사와 형사, 언제 어떻게 선택할 것인가 / 180
[특별 정리 2] 상황별 맞춤 법적 대응 가이드 / 186

부록 1 점유자 면담 메모 양식 / 193
부록 2 실전 투입! 가장임차인 제압을 위한 필수 법적 양식 / 195
- 내용증명서
- 금융거래정보제출명령 신청서
- 인도명령 시 가장임차인 배제형 핵심 문구
부록 3 초보자를 위한 가장임차인 실전 Q&A 10선 / 201
부록 4 가장임차인 잡는 필수 법률 용어 사전 / 205
부록 5 NPL 및 금융권 실무자를 위한 스페셜 리포트 / 210

맺음말 / 217
찾아보기 / 220
오려서 지갑에 넣고 다니는 [가장임차인 실전 치트키] / 221

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