도서 소개

의사라는 안정적인 임차인, 장기 계약, 진료과목 간 시너지로 주목받는 메디컬 빌딩 투자. 하지만 이름만 메디컬인 건물에 투자했다가 일반 상가와 다를 바 없는 공실 리스크를 떠안는 사례도 적지 않다. 개원 전문가의 시선으로 메디컬 빌딩 투자의 핵심을 짚어낸다.

좋은 건물을 고르는 눈과 세금을 통제하는 구조가 갖춰졌을 때 비로소 메디컬 빌딩 투자는 완성된다. 취득 전 입지와 임차인을 분석하고, 취득할 때 구조를 설계하며, 보유 기간에는 낮은 법인세로 수익을 쌓고 적절한 시점에 가족에게 지분을 이전하는 흐름을 다룬다.

메디컬 빌딩 한 채를 3대에 걸쳐 가문의 자산으로 만드는 시스템을 설명한다. 지금 보유 중이라면 설계하고, 아직 매입 전이라면 준비해야 할 시점에 필요한 투자 전략과 자산 관리의 기준을 담았다.

  출판사 리뷰

개원 전문가의 시선으로 바라보다
“왜, 지금, 메디컬 빌딩인가!”

메디컬 빌딩 짓기만 하면 공실이 없다는 말, 과연 사실일까.
아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 남는다.
“전문가와 함께라면 지금도 늦지 않았다.”

메디컬 빌딩은 현존하는 중소형 빌딩 투자처 중 가장 매력적인 기회다. 의사라는 안정적인 임차인, 수억 원의 인테리어 투자로 쉽게 이전하지 않는 구조, 10년 이상의 장기 계약, 진료과목 간 시너지까지.
그러나 이름만 메디컬인 건물에 투자했다가 일반 상가와 다를 바 없는 공실 리스크를 떠안는 사례가 지금 이 순간에도 생겨나고 있다.
좋은 건물을 고르는 눈, 그리고 그 건물에서 세금을 통제하는 구조. 이 두 가지가 모두 갖춰졌을 때 비로소 메디컬 빌딩 투자는 완성된다.
취득하기 전 입지와 임차인을 분석하고, 취득할 때 구조를 설계하고, 보유하는 동안 낮은 법인세로 수익을 쌓고, 적절한 시점에 가족에게 지분을 이전한다.
이 흐름이 하나의 시스템으로 맞물릴 때, 메디컬 빌딩 한 채가 3대에 걸쳐 가문의 자산이 된다.
지금 보유 중이라면 지금 설계하고, 아직 매입 전이라면 이 책을 읽은 지금이 가장 좋은 시점이다.

“메디컬 빌딩은 운이 좋은 사람이 잡는 기회가 아니다.
준비된 사람이 잡는 기회다.”

  작가 소개

지은이 : 이주환
現 주식회사 의사이야기 대표이사現 주식회사 스타메디프라퍼티, 스타메디컬프라퍼티, 스타위드프라퍼티, 스타약품, 픽셀몬스터 대표이사ROTC 43기 육군 장교로 임관 후 전역한 이후 시티은행 메디컬팀 닥터론 세일즈 영업으로 커리어를 시작해 Champion’s Forum 닥터론 부문 1위를 기록했다. 닥터들의 개업 및 금융 현장에서 수천 명의 의사를 만나며 개원 자금의 흐름과 병원 경영의 실태를 누구보다 가까이서 목격했고, 그 경험과 수많은 개원 사례 분석으로 지금의 메디컬 컨설팅 전문가로 이어졌다.이후 ㈜오픈닥터스, Medigate 닥터론, Kimes 박람회 등 의료계 주요 플랫폼에서 개원자금 강사로 활동했으며, 2013년부터 현재까지 ㈜의사이야기를 운영하면 개원 및 메디컬빌딩관련 세미나 강사로 활동하고 있다. 가톨릭대학교 정형외과 레지던트를 대상으로 5년간 개원 강의를 진행했고, 전문병원 및 병·의원 개원 관련 자금조달 분야에서 1,000case 이상을 직접 다뤘다.컨설팅에 쌓은 현장 감각을 바탕으로, 메디컬 빌딩 개발자로서 직접 건축 설계부터 임차인 유치, 건물관리까지 전 과정을 진두지휘했다.[실제 개발 완료 및 진행 사례]오산 스타빌딩(대수선)·서울 스타빌딩(대수선)청담 스타빌딩(신축)·은평 스타빌딩(신축)논현 스타빌딩(신축 진행 중)투자를 가르치는 강사가 아니라 직접 짓고 채우고 운영하는 개발자이고 메디컬 빌딩의 기회와 위험을 동시에 경험했다.

지은이 : 김세환
세무법인 나은 대표세무사국세청 홈택스 자문위원을 맡고 있으며 금융위원회 2030 자문단으로 활동하는 등 단순 세법 이외 다양한 분야의 최전선에서 실무와 제도를 함께 다루고 있다. 현재 연세대학교 법무대학원 조세법 과정에 재학 중이며, 한국조세연구포럼 평생회원·한국조세정책학회 종신회원으로서 조세 연구에도 꾸준히 참여하고 있다. 이론상의 세법만 연구하는 것이 아니라. 영남국제치과학술대회(YESDEX), 경기도치과의사회학술대회(GAMEX), 국제의료기기전시회(KIMES), 대한미용성형레이저의학회 등 의료계 주요 학술대회와 컨퍼런스에서 세무 강의를 맡아왔다. 메디게이트, 병원생각, 의사이야기, 하이닥터 세미나에서도 병원 세무를 강의하며 의료 현장에서 발생하는 세금 문제를 가장 가까운 곳에서 다뤄왔다.또한 의사신문, 메디게이트, 키메디, 메디컬업저버, 택스워치, 디어닥터 등 의료·세무 전문 매체에 병원 세무 칼럼을 꾸준히 기고하고 있으며, 유튜브 채널 [택스잇슈]를 통해 세금 정보를 대중과 나누고 있다. 네이버 전문상담 세무사로도 활동하며 실전 세무 상담을 이어가고 있다.

  목차

추천사

1부 실전 사례 중심 투자 전략

프롤로그

1장 | 왜 메디컬 빌딩 투자인가 - 투자의 본질
1. 왜 건물 투자여야 하는가
2. 아파트 vs. 상업용 빌딩 ― 투자 구조의 본질 차이
3. 왜 그중에서도 메디컬 빌딩인가
4. 메디컬 빌딩 투자에서 생기는 오해들

2장 | 메디컬 빌딩 투자 실전 전략 - 사례 중심
1. 투자 전 반드시 점검해야 할 핵심 포인트
2. 의료시설 vs. 1종 근린생활시설 ― 무엇이 다른가
3. 메디컬 빌딩 구성과 진료과목 전략
4. 약국과의 콜라보 전략
5. 임대차 계약의 핵심 ― RF, FO, TI
6. 국내 환자 vs. 외국인 환자를 고려한 입지 선택
7. 개인 vs. 법인 매입, 단독 vs. 공동 투자
8. 어떤 건물을 사야 하는가 ― 신축·구축·리모델링
9. 실제 메디컬 빌딩 개발 사례 분석

3장 | 건물주와 원장, 두 시선이 만나는 지점
1. 건물주가 갖춰야 할 마인드
2. 입지의 중요성과 잘못된 선택의 비용
3. 원장으로서 메디컬 빌딩 건물주 되기
4. 일반 임차인 vs. 메디컬 임차인의 차이

에필로그
출처

2부 세금과 출구 전략

프롤로그
서론

1장 | 취득 단계의 세금
1. 취득 단계 취득세율
2. 취득 단계 ― 취득가액 산정
3. 취득 단계 ― 토지·건물 안분이 세금을 바꾼다
4. 취득 단계 ― 현물출자 이월과세
5. 개인 vs. 법인 ― 그래서 어떤 명의로 취득할 것인가

2장 | 보유 단계의 세금
1. 보유 단계에서 발생하는 모든 세금·부담금
2. 재산세와 종합부동산세
3. 법인세 ― 2025년·2026년 세율과 성실신고법인
4. 법인세 계산 구조 ― 임대수익에서 납부까지
5. 법인세 계산 실전 예시 (100억 메디컬 빌딩)
6. 가수금 전략 ― 합법적 절세 수단인가
7. 급여·배당 전략 ― 법인 수익을 가장 효율적으로 꺼내는 법
8. 보유 단계 자주 묻는 질문

3장 | 양도 단계의 세금과 엑싯 전략
1. 법인 양도 시 법인세 ― 2026년 개정 세율
2. 개인 vs. 법인 양도 ― 세후 실수령액과 재투자 여력 비교
3. 법인에는 장기보유특별공제가 없다
4. 법인 엑싯 구조 선택 ― 건물 매각 vs. 지분 매각
5. 지분 매각 시 비상장주식 평가 ― 절세의 핵심 도구
6. 공동투자 엑싯 전략 ― 3~4인 공동법인의 출구 시나리오
7. 양도 타이밍 전략 ― 언제 파느냐도 세금이다
8. 양도 단계 자주 묻는 질문

4장 | 기타 팁 - 가족법인을 완성하는 고급 전략
1. 법인 설립 절차 ― 처음 한 번을 제대로
2. 명의별 10년 세후 수익 시뮬레이션
3. 지분 설계 ― 경영권을 지키면서 자산을 넘기는 법
4. 자녀법인 활용 전략
5. 법인 보험 전략 ― 상속세·퇴직금 재원 설계
6. 대표자 개인 절세 금융상품
7. 메디컬 빌딩 세무사를 고르는 기준
8. 자주 묻는 질문

에필로그

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