도서 소개
AI가 이끄는 기술 혁명의 시대, 자본은 소수에게 집중되고 중산층은 해체되며 주거 격차는 심화되고 있다. 이 냉혹한 양극화의 파도 속에서 공동체를 지탱할 마지막 하방 지지선은 결국 '주거'다. 이것이 가장 첨단의 시대에 가장 고전적인 모델인 공공매입임대주택을 이야기하는 이유다.
2025년 출범한 정부는 '속도'와 '체감'을 키워드로 주택 공급의 패러다임을 전환했다. 2030년까지 착공 기준 135만 가구 공급 계획 중 14만 가구를 매입임대 방식으로 추진하며, 수도권 7만 가구를 2년 내 조기 착공하겠다는 목표를 제시했다. HUG 보증 한도 90% 상향, 토지 선금 지급, 용적률 120% 완화, 주차 기준 완화 등 사업자의 실질적 진입장벽을 낮추는 정책 수단이 대폭 강화됐다.
이 책은 매입임대주택 사업의 본질을 다섯 개 장으로 구조화했다. 제1장은 AI 시대의 주거 안전망과 정부 정책 분석, 제2장은 자금 구조와 수익 시뮬레이션, 제3장은 설계 가이드라인과 시공 관리, 제4장은 공공주택의 역사와 글로벌 사례(비엔나, 싱가포르, 일본), 제5장은 정책 흐름과 유망 타깃 지역 분석을 다룬다.
10년간 100여 개 프로젝트를 통해 설계-시공-개발을 통합적으로 수행해온 제로투엔건축사사무소종합건설(주)의 5인 저자가 현장의 언어로 집필했다. '공공이 사주는 주택 사업'이라는 확정형 모델 안에서 리스크를 최소화하면서도 적정 수익을 확보하는 전략을 실증 데이터와 함께 제시한다. 토지주, 시행사, 투자자는 물론 정책 입안자에게도 매입임대주택의 구조와 가능성을 이해하는 필수 참고서다.
출판사 리뷰
"미분양 걱정 없는 안전한 부동산 사업이 있다"
'매입임대주택의 명가', 제로투엔의 모든 것을 담은 실전서『랜드로드 가이드 Vol.2: 매입임대주택』 4월 22일 출간
분양 시장은 얼어붙었는데 정부는 왜 매입임대에 올인하는 걸까. 제로투엔건축사사무소종합건설(주)이 이 질문에 대한 답을 240쪽 한 권에 압축했다. 토지 확보부터 감정평가, 설계 가이드라인, 자금 구조, 품질 점검까지 매입임대주택 사업의 전 공정을 현장 실무자의 시선으로 정리한 『랜드로드 가이드 Vol.2: 매입임대주택』이 4월 22일 출간된다.
10년, 100개 프로젝트에서 뽑아낸 현장 전문가의 언어이 책은 '매입임대주택'이라는 단어가 아직 낯선 사람에게는 입문서로, 이미 현장에 있는 사업자에게는 체크리스트로 기능한다. 저자 5인은 모두 제로투엔의 임원진으로, 대표이사 임지환은 서울대 건축학 출신의 젊은건축가상 수상자이자 10년간 설계,시공, 개발을 통합적으로 수행해온 실무 건축가다. 최환서 상무는 부동산 개발, 차민욱 상무는 건설 현장, 임형진 이사는 설계, 강준 이사는 도시 연구와 브랜드를 각각 담당한다. 이론과 실전이 분리되지 않은 팀이 한 권을 함께 썼다는 점이 이 책의 결정적 차별점이다.
정부가 매입임대에 집중하는 구조적 이유2025년 9월 발표된 「9.7 주택공급 확대방안」은 매입임대주택을 주택 공급의 핵심 축으로 격상시켰다. 2030년까지 착공 기준 135만 가구 중 14만 가구를 매입임대로 추진하며, 그중 절반인 7만 가구를 2년 내 조기 착공한다는 목표다. 택지 개발에 7년 이상 걸리던 공급 시간을 1~2년으로 단축하고, 전체 물량의 90% 이상을 도심과 역세권에 배치하겠다는 전략이다. 이 책은 이러한 정책 전환의 배경을 AI 시대의 양극화, 전세사기 이후의 신뢰 위기, 경기 부양 수단으로서의 공공투자라는 세 겹의 맥락으로 분석한다.
'확정 매각'이라는 안전장치일반 분양 사업과 매입임대 사업의 가장 큰 차이는 '매수자의 확정'이다. 착공 전에 LH 또는 SH와 100% 선매입약정을 체결하고, 준공 즉시 전량 매각하는 구조로 미분양 리스크가 사실상 없다. 이 책은 이 구조가 PF 금리, 자기자본 비율, 사업 기간, 세제 혜택에 어떤 차이를 만드는지를 구체적 수치와 시뮬레이션으로 보여준다. 총사업비 100억 원 기준, 일반 분양 사업의 자기자본 20억 원 대비 매입임대 사업은 5억 원 수준으로 진입이 가능하다는 비교가 대표적이다.
공공주택에도 디자인의 권리가 있다이 책이 단순한 투자서와 구별되는 지점은 '디자인'에 대한 철학이다. 임지환 대표는 여는 글에서 "임대료가 낮다고 해서 그 공간을 누리는 사람의 자존감까지 낮아져서는 안 된다"고 썼다. 제로투엔이 설계한 영등포 로프트시티는 매경 '살기 좋은 아파트 선발대회'에서 주거복지 부문 우수상을 수상한 바 있다. 도시 풍경의 80%를 차지하는 보편적 주거지의 디자인 수준이 올라갈 때 도시 전체가 진화한다는 관점은 건축계에서도 주목할 만한 제언이다.
도시 풍경의 80% 이상을 차지하는 것은 화려한 고층 빌딩이 아니라, 우리가 매일 마주하는 골목길의 보편적인 주거지입니다. 이 보편적인 집의 디자인 수준이 올라갈 때 비로소 도시 전체의 풍경이 진화하고 시민의 안목이 성장합니다. 임대료가 낮다고 해서 그 공간을 누리는 사람의 자존감까지 낮아져서는 안 됩니다. - 여는 글
공공주택은 복지 예산의 한 항목이 아니라 공동체가 해체되지 않도록 붙잡아주는 마지막 앵커입니다. -「AI 시대, 왜 공공임대주택에 주목해야 하는가」
작가 소개
지은이 : 최환서
제로투엔건축사사무소종합건설(주)의 상무 최환서는 일본 쿠마모토국립대학교 기술공학을 전공했습니다. 대학민국 공군 항공기술 연구소에서 연구원으로 근무한 경력이 있으며, 현재는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 개발 등 다양한 부동산 프로젝트를 주도하고 있습니다. 특히 참여한 영등포 로프트시티 프로젝트는 매입임대주택 중 최초로 '살기 좋은 아파트상'을 수상했으며, 이를 포함한 혁신적인 부동산 개발 솔루션으로 국토교통부 장관 표창을 받았습니다.
지은이 : 임지환
제로투엔건축사사무소종합건설(주)의 대표 임지환은 서울대학교에서 건축학 학사를 취득했으며, 문화체육관광부 주관 젊은건축가상을 수상했습니다. 설계와 시공, 개발을 아우르는 통합 건축 솔루션을 바탕으로 건축 산업 전반의 고도화와 일원화를 모색해왔으며, 특히 매입임대주택 분야에서 안정적인 사업 운영과 주거 환경의 질을 함께 고려한 전문가로서 역량을 발휘하고 있습니다.
지은이 : 차민욱
제로투엔건축사사무소종합건설(주)의 상무 차민욱은 건국대학교 건축전문대학원에서 건축학 석사를 취득했습니다. 초고층 가이드라인 국책사업 연구원으로 참여하였으며 이후 현대엔지니어링 서초 마제스타시티 현장에서 경험을 쌓았습니다.
지은이 : 임형진
제로투엔건축사사무소종합건설(주)의 이사 임형진은 배재대학교 건축학 학사를 취득했으며, 종합건축사사무소디자인캠프문박디엠피(주) 경력을 기반으로 현재 제로투엔 설계본부 부문장을 맡고 있습니다.
지은이 : 강준
한국예술종합학교 미술원 건축과 석사를 취득했으며, 베를린공과대학교에서 건축 및 도시계획 박사과정을 수료했습니다. 한국과 독일을 오가며 서울과 베를린의 주거문제 및 도시문제를 연구해왔으며, 현재 강남구 설계변경전문가 자문위원으로 활동하고 있습니다.
목차
여는 글
01 주거상품의 뉴 패러다임 - 매입임대주택
01-1 AI 시대, 왜 공공임대주택에 주목해야 하는가
01-2 정부가 던진 신호
01-3 냉각된 분양 시장을 데우는 '이것'
01-4 불안한 시대의 해답, 매입임대주택의 구조적 안정성
01-5 공공은 지금 어떤 집을 매입하고 있을까?
01-6 매입임대주택 사업의 3단계
01-7 실전 매입임대주택 1: 사업 시작 전 체크 리스트
02 적은 자기자본으로 수익 실현까지 가는 법
02-1 리스크를 이기는 출구전략, 확정 매각
02-2 매입임대주택 사업의 자금 구조 이해하기
02-3 토지주가 직접 사업하기
02-4 실전 매입임대주택 2: 자금 계획 수립 전 체크 리스트
03 매입임대주택 설계 및 시공의 이해
03-1 매입임대주택에서 설계가 중요한 이유
03-2 가치 상승을 위한 설계 전략
03-3 시공비 효율적으로 관리하는 법
03-4 하자로 인한 갈등과 사후 관리에 대처하는 방법
03-5 실전 매입임대주택 3: 설계 및 시공 시 체크 리스트
04 공공주택이라는 시장의 구조
04-1 집의 또 다른 이름, 주거복지
04-2 공공임대는 왜, 언제, 누구를 위해 시작됐나?
04-3 글로벌 사례로 읽는 공공주택의 모델과 한계
04-4 한국 공공주택의 진화 궤적
05 정책 흐름만 잘 읽어도 다음 기회가 보인다
05-1 국내 공공주택 9가지 유형, 각자의 전략
05-2 '지금' 정부가 매입에 집중하는 이유는?
05-3 택지, 도심, 저층 등 유망 타깃 지역 읽기
ZERO TO N PROJECT INDEX
